編者按

隨著城鎮化的加速推進，土地供需矛盾日益突出，特別是工業用地不足已成為制約寧波制造業高質量發展的瓶頸之一。另一方面，現有工業用地存在布局散亂、利用粗放、效率低下等問題。如何通過低效用地整治，提高土地集約利用水平和綜合效益，讓“寸土”長出“寸金”？為此，寧波打響低效用地整治攻堅戰，涌現了一批典型案例。寧波日報報網端聯合推出“低效用地‘變形記’”系列報道，通過聚焦園區、企業“騰籠換鳥”的新實踐，探尋寧波解決工業用地瓶頸的“金點子”。

“受到設備限制，我們想要的新廠房長度須超過50米，但整體面積不能過大，且只能設置在一樓。為尋找合適的場地，我們的項目已經‘耽擱’好幾個月了，直到來到姜山未來工業社區。”自考察完姜山未來工業社區后，“清科激光”團隊創始人楊林一直念念不忘，計劃著盡早回姜山敲定落戶事宜，以免被人“捷足先登”。

從原先低小散企業散落其間，到如今高科技產業項目爭搶落戶，姜山未來工業社區究竟發生了什么？

兩年前，姜山未來工業社區所在地塊還使用著一個名字：星火科技園。科技園內散布著40多家低小散企業，多為小紡織廠、小五金廠、小機械廠等，還間雜著一些倉庫，空間比較散亂，產業也相對低端，畝均稅收2萬余元，不到整個鄞州區平均的五分之一。

“那時該地塊上方正在建設軌道交通3號線，地理位置優越，稱得上姜山鎮的‘黃金地段’，但由于遲遲得不到開發和更新，變成了名副其實的‘睡美人’，非常可惜。”鄞州區委常委、姜山鎮黨委書記、明州經濟開發區黨工委書記謝功益感慨地說。

經過前期深思熟慮的謀劃，2020年下半年，姜山鎮聯合寧波市鄞工集團有限責任公司，啟動了姜山未來工業社區項目的綜合整治攻堅行動，在全市率先嘗試以單一主體收購的方式，通過重新整合用地、新建新型廠房、完善基礎設施配套等，實現土地歸宗連片開發，為引進優質產業騰出空間，打造出寧波首個未來工業社區。

歸宗連片開發的第一步是實現歸宗，需要把散落在該地塊27位企業主手里的工業用地使用權收歸單一主體，即鄞工集團所有，并統一對企業主進行貨幣補償。但現實卻是，多數企業主不認可。

據分管該地塊征遷工作的姜山鎮政府三級調研員袁文光介紹，主觀層面，企業主大多長期在本地進行生產、生活，情感上不愿外遷；客觀層面，不同規模工業用地適用的評估系數不同，導致開出的補償價格不同，不易被部分企業主接受。還有些企業主因看好這一地塊的發展，產生了一定的心理預期，這更讓協調征遷收購的過程困難重重。

為較好平衡企業主對貨幣補償價格的心理落差，姜山鎮從一開始就幫企業主算好了“經濟賬”：企業主如果想通過二級市場轉讓工業用地使用權，不僅會在轉讓的范圍條件、交易規則等方面受到嚴格限制，按照現有稅收政策，工業用地轉讓一般需由賣家繳納土地增值稅等，這會讓他們在轉讓過程中多繳納30%至60%的增值稅。

“更何況因為土地增值稅的調整，近期二級交易市場持續遇冷。從這個角度看，我們嚴格按照市場評估價給予企業主的貨幣補償價格，其實比他們自己去二級市場交易要劃算些。”袁文光說。

姜山鎮政府在征遷收購過程中還用誠心換真心，幫助企業解決了不少發展中遇到的實際問題。

以最近簽訂征收協議的某企業為例，該企業本就受限于狹小的發展空間，早早在其他地方購置了更大面積的廠房，但在廠房審批環節因材料問題卡了一些時間。姜山鎮政府相關工作人員了解情況后迅速行動，全力協助該企業整理審批材料、辦理審批手續，還幫助企業在近期順利完成了搬遷工作。

目前，地塊內已有10家企業與鄞工集團簽訂拆遷協議，剩余17家正在積極洽談，計劃在年內實現清零。

歸宗連片開發的第二步側重連片開發。在該地塊的軌道以西區塊，姜山未來工業社區將發展和引進的重點，放在了以新一代信息技術為產業導向的數字經濟創新企業以及智能家電、高端汽配、新材料、時尚紡織服裝、生物醫藥等領域。

隨著部分空間被騰出后推倒重建，一幢幢紅磚與玻璃材質碰撞的建筑已經拔地而起。

“如今，完成連片開發的‘引爆區’被技術含量較高的成熟項目‘擠得滿滿當當’，成為真正的產業聚寶盆。匯通達、星控、浙江華聰、航天科工三十五所等9家企業注冊落戶并逐步投入運營。”姜山鎮發展服務辦工作人員胡蕓蕓告訴記者，“引爆區”旁，總投資約5億元的華瓷移動基站和龍訊民爆電子數碼兩個項目同樣如火如荼地施工中，廠房主體將于年底竣工，年產值預計能達25億元，貢獻稅收1.2億元。

社區的“未來感”遠不止此。姜山未來工業社區專門在軌道以東區塊，為新引進的項目人才配套了一系列基礎設施，未來將有效破解姜山鎮因商業樓宇少,很難引進研發型項目的難題，實現生態共享、高效智能及產城融合，讓企業和人才留得住、起得來、跑得快。

根據規劃，姜山未來工業社區到2025年預計能實現營收上百億元，稅收3億元，企業畝均稅收將攀升至200萬元。可以想見，一座集高科技、創新型及服務型產業于一體的綠色生態高效產業創新綜合體已經呼之欲出。

記者孫佳麗 實習生肖陽 鄞州區委報道組徐庭嫻

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