北京持續疏解非首都功能，為城市更新創造了巨大空間。原有城區內的制造業、批發零售業等產業在疏解之后，遺留的土地及物業經過升級改造，不但可以實現資產升級和升值，同時也為城市創造了更高的經濟效益。

問題在于，老舊項目改造完成進入市場后，如何通過運營實現盈利模式的閉環？對于老舊廠房、商業街區而言，如何通過運營釋放出更大價值？

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探索“微利可持續”，推動老舊小區提質改造

北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是堅持“小規模、漸進式、可持續”。因此，北京城市更新更具挑戰，價值也更為凸顯。

其中，老舊小區改造是北京城市更新的一大重點，是解決居民“急難愁盼”問題的民心工程。

早期，北京老舊小區改造工作之所以進展緩慢，是因為長期困擾的“資金、利益、運營”三大難題一直未得到有效解決。不過，“勁松模式”打破了藩籬，突破了常規下的老舊小區改造模式，不斷創新，形成了一套完整的、居民認可并積極參與的新模式，并不斷得到推廣。

據悉，2018年7月，朝陽區勁松街道創新引入社會力量參與老舊小區改造，與愿景集團簽訂戰略合作協議，共同推進勁松社區“改管一體”改造更新工作，率先對勁松北社區（勁松一、二區）進行老舊小區有機更新。改造后的勁松社區以長效運營為抓手，推進社區治理現代化，滿足居民基礎保障類、品質提升類需求，不斷深化“勁松模式”。

老舊項目改造，重要的在于盤活項目，喚醒存量低效利用空間。那么，“勁松模式”是如何通過運營搭建盈利模式，并跑通盈利閉環？

對此，愿景集團城區更新事業部副總經理簡偉介紹，針對更新改造、運營服務所涉及的愿景集團自有投資，愿景集團資金回報方式主要有五種：一是基礎物業費、停車費。重點培養居民付費意識，通過服務提升居民滿意度，逐漸提升物業費收繳率；二是政府補貼費用。老舊小區40年沒有交過物業費，政府通過物業補貼，幫助企業度過前期“造血期”；三是政府采購服務，包含垃圾分類、創文創衛、適老化、社區微更新等專項采購服務；四是空間資源經營，就是政府統籌將社區內閑置或低效空間以低成本方式，委托愿景集團改造運營，通過補充社區活動短板和便民服務配套等多種經營方式，實現微利可持續；五是愿景和家物業基于規模客戶的服務網絡所構建的多種經營服務收入，包含家政服務、餐飲服務、保健服務、托幼服務、維修服務等增值服務，以及平臺特色商品銷售，進行“自我造血”。

注重文化品牌挖掘及提升，激發文化街區復興

以模式口為代表的歷史文化街區更新亦是城市有機更新的一大典型。據悉，模式口歷史文化街區位于石景山區中部，是歷史上京西古道重要組成部分。至今，模式口歷史文化街區仍保留原有的空間結構，街區內現存眾多歷史遺跡、文化瑰寶、古民居和院落，具有較高的歷史文化價值。

對于模式口而言，又是如何通過運營來釋放更大價值？據泰福恒公司模式口項目副總經理李琪介紹，模式口采用的是“政府主導，國企運作，專業化團隊運營”的模式，圍繞“文物保護是核心，環境整治是前提，有機更新是遵循，民生改善是重點，業態提升是關鍵”的核心理念和工作思路，不斷探索、實踐歷史文化街區的保護、更新、活化、利用。集中改造多項惠民市政設施、升級多處文化休閑空間、打造多個特色小微展館、建設多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨特商業模式。

值得一提的是，模式口有機更新中，注重文化品牌的挖掘及提升。李琪分析指出，模式口在街區改造及運營過程中，首先抓住后冬奧機遇，持續推動街區環境改善提升，真正讓歷史建筑、非物質文化遺產、老字號等寶貴文化資源串起來、亮起來、活起來，把模式口歷史文化街區打造成為石景山區乃至全市精品文化旅游線路上的重要節點和首都歷史文化新地標。同時，模式口重視以參與式規劃為手段，帶動居民共同挖掘歷史文化記憶，推動地區文化價值認同，文物保護活化利用，通過若干小微展館、小微公共空間及精品院落的打造和運營，有機更新激發街區復興，創造更大的文化價值。

三分建七分管，從“面向開發”轉為“面向運營”

“包括北京在內，各地在城市更新中，積累了一些成功案例，總結這些經驗形成大面積推廣，使老舊小區、舊商業區改造等，在內循環新格局下，納入新型高質量發展模式中，得到合理的空間利用和發展，由此起到引領經濟發展的作用。”國家高端智庫研究員宋丁如是說。

城市更新并非易事，“三分建、七分管”。新一輪的城市有機更新，不能只是單純的空間環境的改造提升，還得注入“內容”，并長久保持活力。基于此，城市更新不僅考驗綜合設計改造，也考驗多方關系協調、持續服務運營能力。

為探索有限更新資源精準投放，吸引多元市場主體積極參與，業內人士普遍認為，城市更新需要鼓勵運營主體提前介入，并策劃功能業態的組成，關注建設實施的全過程，從而為后續運營和持續煥發活力創造可能性。簡言之，城市更新要從“面向開發”轉為“面向運營”。

簡偉分析認為，城市更新應結合自身基礎條件、地段及周邊居住區需求，從“人”和“人的需求”角度出發，開展設計規劃以及后期運營工作，通過補足便民服務配套和城市功能短板，構建5-10-15分鐘便民生活圈和多元消費場景，滿足居民的日常生活需要，由此聚集人流、刺激消費，提升價值。

“通過城市更新，促使城市更加新，由此產生新的價值。脫離了人文歷史故事的更新是沒有生命力的，因此，有著悠久歷史的城市進行更新，都應該去關注人文歷史。”一位業內人士如是說。

城市更新的過程考驗運營團隊的專業性，在做好定位基礎上，打造項目差異化、獨特性。不過，在理辰文化董事長、創始人康紅恩看來，運營本身有其“天花板”。康紅恩表示：“大多數城市更新項目都屬于商業辦公業態，因此會受到商業辦公市場整體供應和需求的影響。隨著各地商業辦公類產品供應量的增加，此類城市更新項目的租金、收益水平也會受到整體供應和需求的影響。”

專家建議

因地制宜，激活運營能力

陳方勇（中國城市更新論壇秘書長）：

城市更新項目要想成功，至少需要具備三個基本條件，一是整體規劃統籌協調，這需要地方政府的高度參與和政策支持；二是持續運營能力，需要因地制宜，從當地居民的需求出發，進行商業的激活、升級、再造；三是社會資本參與，結合政策性金融支持方案，從根本上打通城市更新的血脈，保證細水長流，能進能出，才有持續造血能力，才能造就長期主義。

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